売却費用の全体像
家の売却では仲介手数料や税金等で売却価格の4〜8%が費用として消え、3,000万円の物件では120万〜240万円以上が手取りから減る。
修繕判断と診断活用
大規模修繕は現況を価格に反映させる方が手取り額で有利な場合が多く、建物診断や瑕疵保険で売却後のトラブルを防ぐ。
譲渡所得税と控除
居住用財産の売却では、所有期間5年超で税率20%となり、3,000万円特別控除で譲渡益が3,000万円以下なら税額はゼロになる。
はじめに
家を売るとき、売却額がそのまま手元に入ると思っていると、実際の受取額を見て驚くことになる。仲介手数料・登記費用・印紙税・譲渡所得税を合計すると、売却価格の4〜8%が消えるケースは珍しくない。3,000万円の物件であれば、120万〜240万円以上が費用と税金で減る計算になる。
この記事では、売却時に発生する費用と税金の全体像を整理したうえで、手元に残る金額を事前に試算する方法を示す。さらに、売却前の建物診断・修繕の判断、売却後に生じやすいトラブルと費用、売却タイミングの考え方まで、オーナーが判断に迷いやすい論点を一通り扱う。
この記事で分かること
- 仲介手数料・登記費用・税金の種類と計算方法
- 売却前の建物診断・修繕・測量が必要かどうかの判断軸
- 3,000万円特別控除など控除制度を使った手取り額の試算
- 売却後の瑕疵責任と修繕トラブルを避けるための事前対応
- 大規模修繕のタイミングと売却判断の関係
家を売却するときの費用構成——仲介手数料・登記費用・税金の種類と相場
売却額から差し引かれる費用の全体像
売却時に発生する費用は、大きく「取引コスト」と「税金」の二層に分かれる。取引コストは金額が確定しやすく、税金は売却益の有無や所有期間によって変動する。
| 費用の種類 | 目安 | 支払タイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+消費税（上限） | 契約時・引渡時の2回払いが多い |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円（売却額による） | 売買契約書作成時 |
| 抵当権抹消登記費用 | 司法書士報酬込みで2〜4万円程度 | 引渡時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡益×税率（所有期間で異なる） | 翌年の確定申告後 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 金融機関により数千円〜数万円 | 引渡前後 |
このほか、引越し費用や売却前のクリーニング・修繕費用が加わる場合がある。税金は「利益が出た場合にのみ課税」という原則があるため、取得費と譲渡費用の把握が先決になる。
仲介手数料の計算方法と交渉の余地
仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づく上限額が定められている（執筆時点の情報・公式の最新情報を確認）。400万円超の売却価格であれば「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限の計算式だ。3,000万円の物件なら最大105.6万円（消費税込み）になる。
「上限」であって「固定額」ではないため、交渉の余地はゼロではない。ただし、値引きを前提に交渉すると販売活動への優先度が下がるリスクがある。手数料を削るより、査定額の精度と販売戦略の質を見極める方が手取り額への影響は大きい。
なお、売主・買主の両方から手数料を受け取る「両手仲介」の場合、仲介会社は合計で上限の2倍を受け取れる構造になっている。これ自体は違法ではないが、囲い込みのリスクを意識しておく必要がある。
登記関連費用と司法書士報酬の内訳
住宅ローンが残っている物件を売る場合、引渡しと同時に抵当権抹消登記が必要になる。登録免許税は不動産1件につき1,000円（土地・建物それぞれ）、司法書士報酬は1〜2万円程度が一般的だ。
売主側の負担はこの抵当権抹消が中心になるが、住所変更登記が未了の場合は別途費用が発生する。また、売却後に買主が行う所有権移転登記の費用は原則として買主負担だが、費用負担の取り決めは契約書に明記されているかを確認する。
登記費用そのものは小さいが、司法書士の選定を仲介会社に一任すると割高な報酬設定になるケースがある。複数の司法書士に見積もりを取ることも選択肢に入れておきたい。
譲渡所得税と住民税の計算の流れ
不動産売却で利益が出た場合、「譲渡所得」として所得税と住民税が課税される。計算の基本式は以下の通りだ。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費は購入時の代金と諸費用の合計。取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として使う（概算取得費の特例）。ただし実際の購入価格が5%を上回るなら、証明できる書類を揃えて実額を使う方が得だ。
税率は所有期間によって異なる。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 20% |
この税率に各種控除が適用される。居住用財産の3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下の場合は税額がゼロになる（後述）。
家を売る時にかかる費用は、売却価格の4〜6%が目安とされているが、それはあくまで最低ラインだ。建物の状態によっては修繕・診断・解体といった費用が重なり、手元に残る金額が大きく変わる。仲介手数料や税金は多くの記事で触…
売却前にかかる費用と検査——建物診断・修繕判断・測量の必要性
建物劣化診断の費用と査定額への影響
売却前の建物診断（インスペクション）は、費用の目安として5〜10万円程度が一般的だ（執筆時点・業者により異なる）。正式名称は「既存住宅状況調査」で、国土交通省が定めた基準に基づいて建築士が行う調査を指す。
診断を受けるかどうかは「売り主が劣化状況を把握しているか」によって判断が変わる。築20年以上の物件で外壁・屋根・防水の状態が不明なまま売りに出すと、買主側の不安から値引き交渉の口実を与えやすい。一方、診断結果を開示することで「状態を把握して売っている」という信頼感が生まれ、交渉の土台が安定する。
塗装工事の現場で長年見てきた経験から言えば、外壁のひび割れや屋上防水の劣化は、外から見ただけでは深刻さが分かりにくい。表面の塗膜が残っていても、下地の含水率が高く防水層が機能していないケースは少なくない。診断費用を「余計なコスト」と捉えるより、売却後のトラブルを防ぐ保険として考えた方が合理的だ。
売却前の修繕・クリーニング判断
売却前に修繕をするかどうかは、費用対効果で判断する。全面的な外壁塗装や防水工事を行っても、査定額がその分だけ上がるとは限らない。修繕費用を100万円かけて査定額が50万円しか上がらなければ、手取りは50万円減る計算になる。
判断の分岐点は二つある。
- 瑕疵になり得る欠陥か、それとも経年劣化の範囲か——雨漏りや構造上の問題は放置すると売却後の責任問題になるため、修繕が優先される。
- 買主の印象を左右する見た目の問題か——外壁の軽微な汚れや室内の生活感は、クリーニング（3〜15万円程度）で対応できる場合が多く、費用対効果が高い。
大規模な修繕は「売却前に行う」より「現況のまま価格に反映させる」方が手取り額で有利になるケースが多い。修繕費を売主が負担してから売るより、買主に価格で還元する方が双方にとって透明性が高い。
測量費用が必要になる場面
土地の境界が確定していない場合、売却前に確定測量が必要になる。費用の目安は35〜80万円程度（土地の形状・隣接地の状況による）。
測量が必要になる主な場面は以下の通りだ。
- 隣地との境界杭が消失または未設置の場合
- 登記簿の面積と実測面積に差異がある場合
- 買主が住宅ローンを利用する場合（金融機関が求めることがある）
- 分筆（土地を分けて売る）が必要な場合
測量は隣地所有者の立会いが必要なため、時間がかかる。売却の意思決定から早めに動かないと、引渡しのスケジュールに影響する。
既存住宅売買瑕疵保険と保険料
既存住宅売買瑕疵保険は、売却後に雨漏りや構造上の欠陥が発覚した場合に補修費用を補填する保険で、売主・買主のどちらでも加入できる。保険料の目安は5〜10万円程度（物件・保険期間による）。
この保険に加入するためには、事前にインスペクションを受けて一定の基準を満たす必要がある。裏を返せば、インスペクションと瑕疵保険をセットで活用することで、売主は売却後の責任リスクを限定し、買主は安心感を得られる。買主にとって魅力的な条件になるため、売却価格の維持にも寄与する。
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手元に残る金額を読む——シミュレーション例と控除制度の活用
売却額から費用と税金を差し引く計算順序
手取り額を試算するには、以下の順序で計算する。
- 売却価格を確定する
- 仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローン一括返済手数料を合計して差し引く（取引コスト）
- 取得費と譲渡費用を確定し、譲渡所得を計算する
- 適用できる控除（3,000万円特別控除など）を差し引く
- 残った課税譲渡所得に税率を掛けて税額を算出する
- 売却価格から取引コストと税額を引いた金額が手取り額
住宅ローンの残債がある場合は、さらに残債返済額を差し引く必要がある。残債が売却額を上回る「オーバーローン」の状態では、手元資金を追加で用意しなければ売却が成立しない。
3,000万円の特別控除の適用条件と効果
居住用財産（マイホーム）を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる（執筆時点・国税庁の公式情報を確認）。この控除の効果は大きく、譲渡益が3,000万円以下であれば課税所得がゼロになる。
主な適用条件は以下の通りだ。
- 売った物件が自分の居住用であること（転居後3年を経過する年の12月31日までの売却が対象）
- 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売主と買主が親族・特殊関係にないこと
注意点として、「居住用」の定義は実態に基づいて判断される。賃貸に出していた期間がある場合や、転居後に空き家になっていた期間が長い場合は、適用の可否を税理士に確認する必要がある。
譲渡損失が出た場合の税務メリット
売却価格が取得費を下回る「譲渡損失」が出た場合、通常は税金が発生しない。さらに、一定の条件を満たせば損益通算と繰越控除が使える。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（執筆時点・国税庁の公式情報を確認）を使うと、譲渡損失を給与所得など他の所得と相殺できる。住宅ローンが残っている物件を売却して損失が出た場合に特に有効で、最大3年間の繰越控除も可能だ。
ただし、適用には「住宅ローン残高が売却価格を上回ること」「売った年の1月1日時点で所有期間が5年超であること」などの条件がある。損失が出た場合でも確定申告を行うことで税務メリットを得られるため、申告を怠らないことが大切だ。
実例で見る売却額1,000万円・2,000万円・3,000万円の手取り額
以下は概算シミュレーションだ。取得費は売却価格の20%（購入時の価格が不明な場合は概算取得費5%を使うが、ここでは実態に近い20%を想定）、所有期間5年超（長期譲渡）、3,000万円特別控除の適用あり・なしで試算する。
前提条件（共通）
– 取得費：売却価格の20%
– 譲渡費用（仲介手数料等）：売却価格の約4%
– 長期譲渡所得税率：20%（所得税15%+住民税5%）
| 売却価格 | 取引コスト（約4%） | 譲渡所得 | 控除適用後税額 | 概算手取り |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 約40万円 | 760万円（控除で0円） | 0円 | 約960万円 |
| 2,000万円 | 約80万円 | 1,520万円（控除で0円） | 0円 | 約1,920万円 |
| 3,000万円 | 約120万円 | 2,280万円（控除で0円） | 0円 | 約2,880万円 |
3,000万円特別控除が使えない場合（賃貸中だった物件、転居後3年超経過など）は、長期譲渡の税率20%が課税譲渡所得に掛かる。2,000万円の売却で譲渡所得が1,520万円あれば、税額は約304万円になる。
これはあくまで概算であり、取得費の実額・住宅ローン残債・その他の費用によって大きく変わる。税理士への相談を前提に、目安として使ってほしい。
家を売る際には、売却価格そのものが手取り額にはならない。仲介手数料・印紙代・登記費用・譲渡所得税など、複数の費用が重なり、売却価格の4〜6%程度が諸費用として消えるのが実態だ（執筆時点の一般的な目安。税率・手数料は…
売却後に思わぬ費用が生じる場面——瑕疵責任と修繕トラブルの回避
売却後の瑕疵責任期間と売り主の負担範囲
民法改正（2020年4月施行）により、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わった（執筆時点・最新の法令を確認）。売主が知らなかった欠陥であっても、契約内容と異なる状態であれば責任を問われる可能性がある。
責任の存続期間は、買主が欠陥を知ってから1年以内に売主へ通知することが要件だ。ただし、売買契約で責任期間を短縮・免除する特約を設けることも可能で、個人間売買では「引渡しから3ヶ月」とする契約が多い。
売主が知っていた欠陥（告知義務違反）は特約による免除が認められないため、雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合などは正確に告知する必要がある。
雨漏り・シロアリ発覚時の対応と費用負担
売却後に雨漏りやシロアリが発覚した場合、売主が責任を負う可能性が高い。修繕費用の相場は、雨漏りで10〜50万円程度、シロアリ駆除・被害補修で20〜100万円以上になることもある。
売却前にインスペクションを受けていれば、調査時点での状態が記録されるため、「売主が知っていたか否か」の判断材料になる。逆に、診断を受けずに現況有姿で売った場合、後から「売主は知っていたはず」と主張される余地が生まれやすい。
雨漏りの原因は屋上防水の劣化や外壁のひび割れからの浸水が多い。塗装や防水の現場では、外観上は問題なく見えても内部で水が回っているケースに何度も遭遇してきた。こうした劣化は表面だけ見ても判断できず、専門家による診断が不可欠だ。
契約時の現況有姿と修繕特約の読み方
「現況有姿」とは、物件を現在の状態のまま引き渡す条件で売却することを指す。売主が修繕義務を負わない代わりに、買主は現状を確認したうえで購入することになる。
ただし、現況有姿であっても契約不適合責任が完全に免除されるわけではない。告知義務のある欠陥を隠して売れば責任を問われるため、「現況有姿＝何も責任を負わない」という理解は誤りだ。
修繕特約（「○○の修繕は売主が行う」または「行わない」）は、責任の範囲を明確にするために契約書に盛り込む。特約の文言は曖昧にしないことが原則で、「雨漏りについては現状のまま引き渡し、売主は修繕義務を負わない」のように具体的に書く必要がある。
買い主からの修繕請求を避けるための売却前対応
売却後のトラブルを減らすための実践的な手順は以下の通りだ。
- インスペクションを受けて現状を記録する——診断結果は書面で残し、売買契約書に添付する
- 告知書（物件状況確認書）を丁寧に作成する——雨漏り・シロアリ・給排水管の状況など、知っている情報をすべて記載する
- 修繕するかどうかを費用対効果で決める——瑕疵になり得る欠陥は修繕、経年劣化の範囲は価格に反映させる
- 瑕疵保険への加入を検討する——保険加入が難しい状態の物件は、それ自体が物件の状態を示すシグナルになる
買主からの修繕請求は、多くの場合「事前に知らされていなかった」という不信感から始まる。開示の徹底が最大の防衛策になる。
売却時期と修繕のタイミング——長期修繕計画で費用を抑える判断
大規模修繕時期を避けるべき理由と査定額への影響
マンションや一棟アパートを売却する場合、大規模修繕の直前か直後かによって査定額と買主の印象が変わる。
大規模修繕の直前に売却すると、買主は「近いうちに多額の修繕費がかかる物件」と判断し、価格交渉の根拠にされやすい。修繕積立金の残高が低い状態で売れば、管理状態の悪さが査定に響く。
一方、大規模修繕直後は建物の状態が良く、修繕履歴が明確なため買主の安心感が高まる。ただし、修繕費用を売主が負担した後に売却するため、費用回収の観点から売却タイミングとして必ずしも最善とは言えない。
修繕直後ではなく、修繕から2〜3年後の「状態が良く修繕費用が価格に反映されやすい時期」が、手取り額の観点では有利になりやすい。
売却直前の修繕が逆効果になる場面
売却直前に急いで修繕を行うと、費用だけかかって査定額に反映されないケースがある。理由は二つある。
一つは、買主側の仲介会社が「売却直前の修繕は表面的な対処」と見なして評価しないこと。もう一つは、修繕の品質が低いと逆に「直したが不完全」という印象を与えること。
特に外壁の部分補修は、色の違いや仕上がりの差が目立ちやすく、全体の状態が悪く見える場合がある。部分的に塗り直した箇所が浮いて見えると、「何か問題を隠した」と受け取られるリスクもある。売却直前の修繕は、雨漏りなど緊急性の高い欠陥への対処にとどめ、見た目の改善は価格調整で対応する方が現実的だ。
建物の劣化段階と売却タイミングの関係
建物の劣化は段階的に進む。塗膜の劣化→ひび割れ→雨水浸入→躯体への影響という順序で深刻化し、劣化が進むほど修繕費用が増大する。
売却のタイミングとして合理的なのは、劣化が「塗膜の劣化」段階にとどまっている時期だ。この段階では外観の印象は悪くなっているが、躯体への影響がなく、買主が修繕計画を立てやすい。ひび割れが進行して雨水浸入が始まると、修繕費の見積もりが大きくなり、買主の購入判断が慎重になる。
建物の劣化診断を「売却を考え始めた時点」で受けることで、劣化段階を把握し、売却か修繕かの判断材料を得られる。感覚ではなく診断結果の数値で劣化段階を把握することが、判断の精度を上げる。
オーナー・管理組合の判断基準
一棟アパート・マンションのオーナーや管理組合にとって、売却と修繕の判断は「資産価値の維持」と「手取り額の最大化」のバランスで考える必要がある。
判断の軸は以下の通りだ。
- 保有継続の場合：長期修繕計画に基づいて修繕積立金を計画的に積み上げ、劣化が進む前に手を打つ
- 売却を視野に入れる場合：劣化診断で現状を数値化し、修繕費の将来シミュレーションと売却価格の試算を比較する
- 売却時期の判断：大規模修繕の直前・直後を避け、建物状態と市場環境が重なる時期を選ぶ
建物の熱劣化リスクや防水残耐用年数を数値で把握することで、「感覚で売り時を決める」から「根拠のある経営判断」に変わる。修繕費の5〜10年シミュレーションと売却時の手取り試算を並べて比較できれば、オーナーとして取るべき行動が明確になる。
千葉県船橋市周辺（東武野田線沿線）を含む首都圏では、築30〜40年のマンション・アパートが多く流通しており、外壁・屋上防水の劣化状態が売却価格に直接影響するケースが増えている。売却を考えているオーナーであれば、まず劣化診断で現状を把握することが出発点になる。大規模修繕の施工事例はこちら
よくある質問
Q. 家を売るとき、費用の合計はどれくらいになりますか？
売却価格の4〜8%程度が目安だ。仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローン一括返済手数料などの取引コストが4〜5%、そこに譲渡所得税が加わる。3,000万円特別控除が使える居住用財産であれば税負担はゼロになる場合が多いが、賃貸中の物件や転居後3年超の物件は税額が大きくなる。
Q. 家を1,000万円で売ったら税金はいくらかかりますか？
取得費と控除の適用状況によって異なる。3,000万円特別控除が使える居住用財産で譲渡益が3,000万円以下であれば、課税される譲渡所得はゼロになる。控除が使えない場合は、取得費を差し引いた譲渡益に対して所有期間5年超なら20%（所得税15%+住民税5%）が課税される。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使えるが、税理士への確認を推奨する。
Q. 売却前にインスペクション（建物診断）は必ず受けるべきですか？
法的な義務はないが、受けておく方が売主にとってリスクが低い。診断を受けることで劣化状態を把握でき、告知書の精度が上がる。売却後に雨漏りや構造上の問題が発覚した際、「診断時点では問題なかった」という記録が売主の責任範囲を明確にする材料になる。費用は5〜10万円程度で、売却後のトラブル費用と比べれば安価だ。
Q. 売却直前に外壁塗装をすると査定額は上がりますか？
必ずしも上がらない。売却直前の修繕は「表面的な対処」と判断されやすく、費用を回収できないケースが多い。外観の印象改善を目的とした部分塗装は、色の差や仕上がりの違いが目立ち、かえって「何かを隠した」という印象を与えるリスクもある。雨漏りなど瑕疵になり得る欠陥への対処は優先すべきだが、見た目の改善は価格調整で対応する方が手取り額への影響は小さい。
Q. 千葉県内でマンションを売却するとき、修繕状態は査定にどう影響しますか？
首都圏の賃貸・売買市場では、外壁・屋上防水の劣化状態が売却価格に直接影響する。修繕積立金の残高と長期修繕計画の有無も、買主の判断材料になる。千葉県内では築30年以上のマンションが一定数流通しており、劣化診断の結果を開示して売却に臨む物件と、そうでない物件では、買主の安心感と価格交渉の余地に差が出る傾向がある。売却を検討する段階で劣化診断を受け、修繕費のシミュレーションと合わせて判断することを勧める。
本記事はAI支援のもと編集部が作成 ・ 校閲しています 。
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最終更新 : 2026.08.04
