建築資材不足は2026年まで続く——品目別の調達リスクと修繕発注の判断基準

はじめに

建築資材の品薄と価格高騰は、「いつ落ち着くのか」という問いへの明確な答えが出ないまま長期化している。結論から言えば、2026年時点で全面的な正常化は見込みにくく、石油由来の資材（断熱材・シーリング材・防水シート・塗料など）は当面、価格と納期の不安定な状態が続く見通しだ。一方、木材や一般鉄鋼は落ち着きを取り戻しつつあり、品目によって状況は大きく異なる。大規模修繕を控えるオーナーや管理組合にとって、「全部待つ」も「全部急ぐ」も正解ではなく、品目ごとの調達リスクを見極めた上で発注判断を分けることが求められる。

この記事で分かること

• 建築資材不足の発生背景と、品目別の現在の供給状況
• 資材高騰・納期遅延が大規模修繕の工期・費用に与える具体的な影響
• 今動くべき工事と先送りできる工事の見極め方
• 資材調達リスクを前提とした業者選びと契約の読み方
• 2026年以降の供給見通しと長期修繕計画への組み込み方

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建築資材不足の現状と発生背景——何がいつから始まったのか

ナフサショックと原材料高騰の時間軸

建築資材の価格が急激に動き始めたのは、2021年後半から2022年にかけてのことだ。コロナ禍で落ち込んだ需要が一気に回復する中、世界規模の物流混乱が供給側を直撃した。木材（ウッドショック）が先行して高騰し、続いて鉄鋼・アルミ・銅などの金属系資材が上昇した。

石油化学製品の原料となるナフサの問題が本格化したのは、2022年のロシア・ウクライナ紛争以降だ。原油価格の急騰がナフサの調達コストを押し上げ、断熱材・塩ビ管・防水シート・シーリング材・接着剤・塗料といった石油由来の建材が軒並み値上がりした。その後、2023年から2024年にかけて一部資材の価格は落ち着いたが、中東情勢の緊迫化が再び原油・ナフサの供給懸念を引き起こし、価格の高止まりが続いている。

執筆時点では、ナフサショックが「終わった」とは言い切れない状態だ。公式の最新情報については、経済産業省や各メーカーの価格改定通知を都度確認することを勧める。

シーリング材・断熱材・金属部材など品目別の供給状況

品目によって状況は明確に分かれる。大まかな整理は以下の通りだ。

資材カテゴリ	供給状況（執筆時点の傾向）	主な要因
木材（構造材・合板）	落ち着きつつある	ウッドショック後に輸入量が回復
一般鉄鋼	やや安定	国内生産の調整が進む
シーリング材	依然として不安定・値上がり継続	ナフサ由来原料の調達難
断熱材（発泡系）	出荷制限・受注停止が断続的に発生	石油化学原料の逼迫
防水シート・塗料	価格高止まり・一部品薄	原油・ナフサコスト上昇
塩ビ管・接着剤	不安定な供給が続く	石油由来原料の影響大
アルミ・銅	価格高止まり	世界的な需要増・円安

特に大規模修繕で使用頻度が高いシーリング材と防水材料は、受注停止や出荷制限が断続的に発生しており、計画通りに資材が確保できないリスクが現実的に存在する。「以前と同じ製品を同じ納期で」という前提が崩れているのが現状だ。

戦争・物流寸断・円安が重なった複合要因

資材不足が長引いている理由は、単一の原因ではなく複数の構造的要因が重なっていることにある。

まず円安の影響が大きい。輸入資材や原料の調達コストが円換算で膨らむため、国内価格への転嫁が続いている。円安が急速に是正されない限り、輸入依存度の高い資材の価格は下がりにくい。

次に物流コストの上昇だ。燃料費の高騰に加え、2024年問題（トラックドライバーの時間外労働規制）により国内物流のコストと納期が変化している。現場への資材搬入に余分なリードタイムを見込む必要が生じている。

さらに、建設現場の職人不足が工期全体を押し上げている。資材が確保できても施工できる職人の手配が難しいという状況も重なり、費用と工期の双方が圧迫されている。これらの要因は短期間で解消するものではなく、価格が一時的に下がったとしても、労務費と輸送費が下支えする形で建築費全体は高止まりする構造になっている。

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資材不足が大規模修繕の工期と費用に与える影響

納期遅延で工事スケジュールが伸びる現実

大規模修繕では、外壁塗装・シーリング打ち替え・防水工事・鉄部塗装といった複数の工種が連動して進む。このうち一つの資材の納期が遅れると、後続工程全体が止まる。たとえば、シーリング材の出荷が遅れれば外壁塗装の着工を待たせることになり、足場の仮設期間が延びて仮設費用が増加する。

塗装歴35年以上の現場経験から言うと、資材の調達リスクが工程に波及するのは決して珍しいことではなかったが、近年はその頻度と影響範囲が明らかに変わった。以前は「代替品を当日手配すれば済む」という場面が多かったが、今は代替品自体も品薄で、メーカー間の在庫状況を複数当たる手間が常態化している。

工期の延長は、管理組合側にとっても居住者への説明コストや仮設期間中の管理負担が増えることを意味する。当初の修繕計画に「資材調達の遅延リスク」を織り込んでいない場合、工期が1〜2ヶ月単位で伸びることも起こり得る。

値上げと受注停止リストの確認方法

メーカー各社は、価格改定通知や受注停止・出荷制限の案内を定期的に発出している。ただし、これらの情報は施工会社・販売店を経由して流通するため、発注者（オーナー・管理組合）が直接把握する機会は少ない。

確認の実務的な方法は次の通りだ。

1. 施工会社に資材メーカーの最新価格改定通知の共有を求める（書面での提示が望ましい）
2. 見積書の有効期限を確認する（資材価格の変動が大きい時期は有効期限が短く設定されることがある）
3. 主要メーカー（日本ペイント・関西ペイント・アイカ工業など）の公式サイトで価格改定情報を確認する
4. シーリング材や防水材料については、銘柄を指定せず「同等品での対応可否」を事前に確認する

受注停止が発生している製品を前提に設計された修繕仕様書は、着工前に見直しが必要になるケースがある。設計事務所や施工会社との仕様確認を早い段階で行うことが、後のトラブルを防ぐ。

代替材料への切り替えと性能・耐久性の判断

資材の品薄が続く中で、代替材料への切り替えが現実の選択肢になる場面がある。ただし、代替品の採用には性能・耐久性の確認が欠かせない。

たとえばシーリング材の場合、変成シリコン系・ポリウレタン系・アクリル系など種類が複数あり、下地素材や使用箇所によって適切な種類が異なる。「在庫があるから」という理由だけで切り替えると、耐候性や接着性が本来の仕様を下回るリスクがある。

代替材料を採用する際に確認すべき点は以下だ。

• 元の仕様と同等の耐候性・耐久年数を持つか
• 下地素材（コンクリート・ALCパネル・金属など）との適合性
• メーカーの施工要領書に基づく施工が可能か
• 保証内容が変わらないか

代替品の性能確認を施工会社任せにしないこと。発注者側が「何を採用したか」「その根拠は何か」を書面で残しておくことが、後の瑕疵対応でも重要になる。

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修繕計画を立てる際の資材調達リスク管理

今発注すべき工事と待つべき工事の見極め方

資材不足と価格高騰の局面で「全部先送り」を選ぶのは、建物の劣化リスクという別のコストを積み上げることになる。防水層の残耐用年数が尽きた屋上や、ひび割れから雨水が浸入し始めている外壁を放置すれば、躯体へのダメージが進行し、修繕費が跳ね上がる。

判断の基準は「劣化の進行速度と緊急性」だ。

今動くべき工事の条件
– 防水層の残耐用年数が2〜3年以内、または既に漏水が発生している
– シーリングの破断・剥離が全体の20〜30%以上に達している
– 鉄部の錆が躯体に及んでいる

先送りを検討できる工事の条件
– 外壁塗装が劣化しているが、チョーキングや色あせ程度で防水機能が残っている
– 設備更新（給排水管・エレベーター）で緊急の機能障害がない
– 外構・景観改修など美観目的の工事

ただし「先送りできる」と判断した工事も、2〜3年後の資材価格が現在より下がる保証はない。先送りは「価格が下がるまで待つ」ではなく、「緊急度が低いから計画的に組み込む」という意味で捉えるべきだ。

資材確保を前提とした見積もり・契約の読み方

資材価格が不安定な時期の見積書には、通常時とは異なる読み方が必要になる。

まず確認すべきは見積書の有効期限だ。資材価格の変動が激しい時期、施工会社が見積りの有効期限を30〜60日に設定しているケースがある。有効期限を過ぎて契約した場合、資材費の差額を追加請求されることがある。

次に資材の調達責任が誰にあるかを契約書で確認する。「施工会社が資材を調達・手配する」と明記されているか、それとも「施主支給」や「別途調達」の条件が混在していないか。特に設計施工分離（設計事務所が仕様を決め、施工会社が施工する）の場合、資材の調達主体が曖昧になりやすい。

また、資材価格の変動条項（エスカレーション条項）が含まれていないかを確認する。「資材費が◯%以上変動した場合は協議の上で請負金額を見直す」という条項が入っている場合、契約後の追加費用が発生するリスクがある。

長期修繕計画と資材動向の連動

管理組合が策定する長期修繕計画（一般的に12〜15年周期で見直す）は、現在の資材価格動向を反映していないケースが多い。5〜10年前の単価をベースにした計画のまま修繕積立金を設定していると、実際の工事費との乖離が大きくなる。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（公式ページで最新版を確認）では、修繕積立金の目安額が示されているが、これは資材価格の変動を完全に織り込んでいるわけではない。定期的な見直しと、現在の資材価格を反映した修繕費の再試算が必要だ。

具体的には、長期修繕計画の見直し時に以下を組み込む。

• 現在の資材単価・労務費を反映した工事費の再試算（3〜5年に1回）
• 修繕周期の見直し（劣化が早まっている箇所は前倒し）
• インフレ率を加味した積立金の過不足チェック

建物の熱劣化リスクや防水の残耐用年数を数値で可視化し、5〜10年の支出シミュレーションを行うことが、計画と現実の乖離を防ぐ有効な手段になる。

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資材不足下での業者選びと発注タイミング

在庫確保能力と施工実績で業者を判断する軸

資材不足の局面では、業者選定の基準が「価格の安さ」から「調達力と実績」へシフトする必要がある。

在庫確保能力の観点では、メーカーとの取引実績・代理店契約の有無が重要だ。たとえばアイカ工業の指定店やメーカーの認定施工店は、一般の施工会社よりも優先的に資材を確保できる場合がある。これは資材が品薄になった時に、納期の差として直接現れる。

施工実績の観点では、同規模の建物（マンション・ビル・工場など）での大規模修繕経験が豊富かどうかを確認する。実績が豊富な施工会社は、資材の代替品選定や工程の組み替えに慣れており、不測の事態への対応力が高い。

確認すべき項目を整理すると以下になる。

• メーカーとの直接取引・認定店の有無
• 過去3年以内の同規模修繕の施工実績（書面・写真で確認）
• 資材の調達状況に関する情報提供の積極性
• 下請けへの丸投げの有無（一次施工か否か）

一次施工（自社職人が直接施工する）かどうかは、品質管理と責任の所在に直結する。下請けへの多重転注が行われている場合、資材の調達情報が現場まで届かないリスクがある。

複数見積もりで納期と価格の条件を比較する

資材不足の局面での複数見積もりは、価格の比較だけでなく納期と資材確保の条件を比較する場として位置づける。

3社以上から見積もりを取る場合、以下の条件を各社に同じ条件で提示し、回答を比較する。

1. 着工希望時期（具体的な月を指定）
2. 主要資材の銘柄・グレードの統一（比較条件を揃える）
3. 資材確保の見通し（いつまでに確保できるか）
4. 代替品を使用する場合の仕様説明の要求

見積金額が大きく異なる場合、資材の銘柄・グレードが異なる可能性が高い。「安い見積もり」が代替品や低グレード品を前提にしているケースがあるため、仕様書を突き合わせて確認する。

また、見積書の有効期限が短い場合は、その理由を確認する。資材価格の変動リスクを施工会社が懸念している場合、有効期限が短く設定される。これは悪意ではなく、現在の資材市場の実態を反映している可能性が高い。

契約前に確認すべき資材手配の責任範囲

契約書に明記されていないと後でトラブルになる項目がいくつかある。資材調達に関連するものを以下に挙げる。

• 資材調達の責任主体：施工会社が全て手配するのか、一部は施主が手配するのか
• 資材価格変動時の対応方法：追加費用の発生条件と上限
• 資材の代替品採用の手続き：発注者への事前説明と承認が必要か否か
• 工期延長の条件：資材調達遅延による工期延長は誰の責任か、追加費用は発生するか
• 保証の対象範囲：代替品を使用した場合の保証は変わらないか

資材手配の責任範囲を契約前に書面で確認することは、工事完了後の瑕疵対応や追加請求トラブルを防ぐ上で必須だ。口頭での確認は後から証明できないため、必ず書面（契約書・仕様書・覚書）に落とすことを求める。

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2026年以降の資材供給と修繕計画の立て方

供給正常化の見通しと現時点の予測

執筆時点で、建築資材全体の供給が2026年中に正常化するという根拠のある見通しは立っていない。品目ごとの状況を整理すると以下の傾向が読み取れる。

改善が進む可能性がある品目：木材・一般鉄鋼（国内生産・輸入量の回復傾向）

当面不安定な状態が続く可能性が高い品目：石油由来資材（シーリング材・断熱材・防水シート・塗料）、アルミ・銅などの非鉄金属

石油由来資材の価格は中東情勢と原油価格に連動する部分が大きく、地政学的リスクが解消されない限り、価格の大幅な下落は期待しにくい。また、仮に原油価格が下がったとしても、労務費・輸送費は下がりにくい構造になっており、建築費全体としての高止まりは続くと見るのが現実的だ。

「資材価格が下がるまで待つ」という判断が正しいのは、劣化が進行していない建物に限られる。劣化が進行している建物では、待てば待つほど修繕費が増える。

先手で実施する修繕と後送りできる工事の優先順位

2026年以降を見据えた修繕計画では、「緊急度×資材調達の難易度」で優先順位をつけることが有効だ。

先手で実施すべき修繕
– 屋上・バルコニー防水（防水材料の価格上昇が続く中、劣化が進めば修繕費はさらに増える）
– シーリング打ち替え（品薄が断続的に発生しており、早めの手配が安定調達につながる）
– 外壁の躯体に影響が及ぶひび割れ補修

計画的に組み込む工事
– 外壁塗装（塗料の価格は高止まりだが、機能的な緊急性が低い場合は計画的な発注が可能）
– 鉄部塗装（錆の進行状況に応じて優先度を判断）

後送りを検討できる工事
– 外構・景観改修
– 共用部の内装リフレッシュ
– 設備更新（機能障害がない場合）

大規模修繕の施工事例を参考にしながら、自建物の劣化状況と照らし合わせて優先順位を決めることが現実的な進め方だ。

インフレ率と修繕費の長期シミュレーション

修繕積立金の計画に、インフレ率（物価上昇率）を組み込んでいるケースは少ない。しかし、資材費・労務費が年率数%ずつ上昇し続けるとすれば、10年後の修繕費は現在の計画値を大きく上回る可能性がある。

たとえば、現在の修繕費見積もりが1,000万円だとして、年率3%の物価上昇が続いた場合、10年後には同じ工事が約1,340万円になる計算だ（複利計算の参考値・実際の上昇率は市場動向による）。この差額を積立金でカバーできているかどうかを確認することが、管理組合の財務安定性につながる。

具体的には以下のシミュレーションを行うことを勧める。

1. 現在の修繕費見積もりを取得する（複数社から）
2. 過去5年の資材費・労務費の上昇率を参考に、将来の上昇率を設定する（保守的に年2〜3%で試算するのが現実的）
3. 修繕積立金の現在の残高・月額積立額と照らし合わせ、不足額を算出する
4. 不足が見込まれる場合、積立金の増額か一時金徴収の検討を早期に始める

この種の数値管理は、感覚ではなく数値で建物の状態と将来費用を可視化する取り組みの核になる。建物の熱劣化リスクや防水の残耐用年数を数値化し、5〜10年の支出シミュレーションやROI試算を行う視点が、資材高騰下での経営判断を支える。

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まとめ

建築資材不足がいつまで続くかという問いへの答えは、品目によって異なる。木材・一般鉄鋼は落ち着きつつある一方、石油由来の資材（シーリング材・断熱材・防水シート・塗料）は当面、価格と供給の不安定な状態が続く見通しだ。「全面的な正常化を待って発注する」という戦略は、劣化が進行している建物には通用しない。

発注判断で軸にすべきは、劣化の緊急度と資材調達のリスクを品目ごとに分けて考えることだ。防水や躯体に影響が出ている箇所は先手を打ち、美観目的の工事は計画的に後回しにする。業者選定では価格だけでなく調達力と一次施工の有無を確認し、契約前に資材手配の責任範囲を書面で明確にする。長期修繕計画にはインフレ率を組み込み、積立金の過不足を定期的に再試算することが財務リスクの管理につながる。

資材高騰下での修繕計画に不安を感じているオーナーや管理組合は、建物の劣化状況と修繕費を数値で可視化した上で、発注タイミングと優先順位を専門家と一緒に整理することが、次の一手として有効だ。

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よくある質問

Q. 建築資材の値上がりはいつまで続くのですか？

石油由来の資材（シーリング材・断熱材・防水シート・塗料など）は、中東情勢や円安が続く限り価格の高止まりが続く見通しで、執筆時点で明確な解消時期は示されていない。木材や一般鉄鋼は落ち着きつつあるが、労務費・輸送費は下がりにくい構造になっており、建築費全体が大幅に下がる可能性は低い。公式の最新情報は経済産業省や各メーカーの価格改定通知で確認することを勧める。

Q. シーリング材の出荷停止はいつ解消されますか？

シーリング材はナフサを原料とする石油化学製品のため、原油・ナフサの調達状況に左右される。断続的な出荷制限・受注停止が続いており、特定の銘柄への依存度が高い修繕計画は見直しが必要になるケースがある。施工会社にメーカーの最新の出荷状況を確認した上で、代替品の採用可否と性能を事前に整理しておくことが現実的な対応だ。

Q. 大規模修繕の発注は今すぐすべきですか、それとも待つべきですか？

防水層の劣化や躯体への影響が出ている箇所は、資材価格が高くても先送りすることで修繕費がさらに増えるリスクがある。一方、美観目的の外壁塗装や外構改修は、緊急度が低ければ計画的に組み込む余地がある。「全部待つ」でも「全部急ぐ」でもなく、劣化の緊急度と資材調達リスクを品目ごとに判断することが正しい進め方だ。

Q. 資材不足のときに複数見積もりを取る意味はありますか？

ある。価格の比較だけでなく、各社の資材調達力・納期の見通し・代替品の採用方針を比較する場として機能する。見積金額が大きく異なる場合は、資材の銘柄やグレードが異なる可能性が高いため、仕様書を突き合わせて確認することが必要だ。千葉県内の建物でも、施工会社によってメーカーとの取引ルートや在庫確保力に差があるため、複数社への打診は調達リスクの低減に直結する。

Q. 長期修繕計画に資材価格の上昇を反映させるにはどうすればいいですか？

まず現在の資材費・労務費を反映した工事費の再試算を行い、計画書の単価を更新する。次に、過去数年の上昇率を参考に将来の物価上昇率を設定し（保守的に年2〜3%程度）、10〜15年先の修繕費を試算する。修繕積立金の残高・月額積立額と照らし合わせて不足が見込まれる場合は、早期に増額や一時金の検討を始めることが、管理組合の財務安定につながる。

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本記事はAI支援のもと編集部が作成 ・ 校閲しています 。
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最終更新 : 2026.08.20