決議要件の大幅緩和
大規模修繕等の決議要件が過半数に緩和され、建て替え決議も4分の3に引き下げられる。
外部専門家制度導入
役員不足の管理組合向けに、外部専門家が管理者となる制度が標準管理規約で整備される。
規約改定の早期対応
法改正後も既存規約は自動的に合致せず、特別決議が必要なため、施行前に着手すべきだ。
はじめに
区分所有法の改正（2026年施行予定）は、マンション・ビルの管理組合と区分所有者の双方に、規約の見直しから総会運営の変更まで、実務レベルの対応を求める。結論を先に言えば、決議要件の緩和と管理組合の権限強化が改正の核であり、これまで所有者不明や高齢化で止まっていた修繕・建て替えの意思決定が、法制度の面では動きやすくなる。ただし「動きやすくなる」ことと「自動的に修繕が進む」ことは別の話だ。制度が変わっても、修繕積立金の不足・長期修繕計画の形骸化・規約の未改定という現実が残れば、改正の恩恵を受けられない。
この記事では、改正の背景から決議ルールの具体的な変化、管理組合が取り組むべき実務、そして大規模修繕計画・資産価値への影響まで、オーナーや管理組合の役員が「何を・いつ・どう動かすか」を判断できる水準で整理する。
この記事で分かること
- 区分所有法改正が求められた背景と、放置した場合の資産リスク
- 2026年改正で変わる決議要件と管理体制の具体的な変化点
- 管理組合が今から着手すべき規約改定・総会運営の実務
- 大規模修繕計画のスピードと修繕積立金への影響
- 個別所有者の議決権と少数派保護の扱いの変化
区分所有法改正の背景と改正が求められた理由
老朽化マンションの増加と管理組合の機能不全
築40年を超えるマンションストックは年々増加しており、国土交通省の公表資料によれば、2023年末時点で全国の分譲マンションは約694万戸、そのうち築40年超が約125万戸に達している（執筆時点の公表値。最新数値は国土交通省の公式統計で確認）。この数字は今後さらに加速する見込みで、2033年には築40年超が約260万戸に達するとされる。
問題は棟数の増加だけではない。老朽化マンションの多くで、管理組合そのものが機能不全に陥っている。区分所有者の高齢化・賃貸化・空室化が進むと、役員のなり手が不足し、総会の定足数を満たせないケースが出てくる。定足数を満たせなければ普通決議も特別決議も成立しない。修繕工事の発注、管理費の改定、規約の変更——どれも前に進まない状態が続く。
現行の区分所有法は1962年の制定以来、基本的な枠組みが維持されてきた。当時想定していた「区分所有者が実際に居住し、顔を合わせて意思決定できる」前提が、現在の分譲マンション市場では成立しないケースが増えている。法律の設計思想と現実の乖離が、改正を求める声の根底にある。
所有者の高齢化・所在不明化による意思決定の遅滞
管理組合の意思決定を阻む要因として、近年特に深刻化しているのが所有者の所在不明問題だ。相続が発生しても登記が更新されず、実際に誰が権利を持っているか管理組合が把握できない区画が生じる。固定資産税の納付通知が届く住所に連絡しても返答がなく、総会の招集通知も届かない。
現行法では、こうした所在不明区分所有者がいる場合、その議決権は原則として欠席・棄権として扱われるが、特別決議（区分所有者数と議決権数の各4分の3以上）が必要な事項では、欠席者の存在が決議の足を引っ張る。建て替え決議に至っては区分所有者数と議決権数の各5分の4以上が必要で、1人でも連絡が取れない所有者がいると実質的な進行が困難になる。
2024年施行の相続登記義務化（不動産登記法改正）はこの問題に一定の対処を試みたが、既存の未登記状態が即座に解消されるわけではない。区分所有法改正はこの現実を踏まえ、所在不明者を意思決定から除外する仕組みや、決議要件そのものの緩和を盛り込んでいる。
大規模修繕の先送りがもたらす資産価値の低下リスク
意思決定の遅滞が直接的に引き起こすのが、大規模修繕の先送りだ。マンションの外壁・屋上防水・給排水設備は、一般的に12〜15年周期で大規模修繕を行うことが長期修繕計画の基本とされている。しかし管理組合が機能しない状態では、修繕積立金を集めていても工事の発注決議が通らない。
外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すれば、雨水浸入による躯体損傷、鉄筋の腐食、内装被害へと連鎖する。修繕コストは先送りするほど増大し、最終的には区分所有者1人当たりの負担額が大幅に膨らむ。
資産価値の観点でも影響は明確だ。修繕履歴が整っていない物件、長期修繕計画が形骸化している物件は、売却時の査定で不利になる。金融機関の融資審査でも管理状態は評価項目に含まれており、管理不全マンションと判定されれば担保評価が下がる。管理組合の意思決定機能の回復は、個々の区分所有者の資産を守ることに直結する。
2026年改正で変わる決議ルールと管理体制
決議要件の緩和——共有部分の変更・大規模修繕の承認要件
2026年施行予定の区分所有法改正（執筆時点の法案・審議内容に基づく。施行時期・詳細は官報・国土交通省の公式発表を確認）の核心は、決議要件の見直しにある。
現行法では、共用部分の「重大な変更」（形状・効用の著しい変更）には特別決議（区分所有者数と議決権数の各4分の3以上）が必要だ。大規模修繕工事がこの「重大な変更」に該当するか否かの判断が曖昧で、管理組合が過剰に慎重になり、普通決議（過半数）で対応できる案件でも特別決議を求めてしまうケースがあった。
改正では、管理行為の範囲を整理し、大規模修繕・改良工事の多くを普通決議（区分所有者数と議決権数の各過半数）で実施できるよう整理する方向が示されている。建て替え決議については、現行の5分の4要件を緩和し、4分の3以上に引き下げる方向で議論が進んでいる（執筆時点の審議内容。確定した条文は官報で確認）。
さらに、所在不明・連絡不能の区分所有者については、裁判所の関与のもとで議決権行使から除外できる手続きが整備される見込みだ。これにより、数名の所在不明者が存在しても決議が完全に止まる事態を防ぐ仕組みが導入される。
| 事項 | 現行法 | 改正後（予定） |
|---|---|---|
| 共用部分の重大な変更 | 区分所有者数・議決権数 各3/4以上 | 管理行為区分の整理により一部緩和 |
| 建て替え決議 | 区分所有者数・議決権数 各4/5以上 | 各3/4以上に緩和（予定） |
| 所在不明者の扱い | 原則として欠席・棄権扱い | 裁判所手続きで議決権除外が可能に |
| 普通決議 | 区分所有者数・議決権数 各過半数 | 基本的な枠組みは維持 |
※上記は執筆時点の法案・審議内容に基づく。施行後の確定内容は国土交通省の公式発表で確認。
管理組合の権限強化と理事会の判断幅の拡大
改正のもう一つの柱は、管理組合・理事会の権限を明確化・強化することだ。現行法では管理組合の権限範囲が必ずしも明文化されておらず、「理事会単独で決定できる事項」と「総会決議が必要な事項」の境界が規約の記載ぶりに依存していた。
改正後は、緊急性の高い修繕工事や保全措置について、理事会が総会決議を経ずに一定の判断・発注を行える範囲が拡大される方向だ。台風・地震後の緊急補修、防水層の緊急補修など、時間的余裕がない工事で総会を待つ間に被害が拡大するケースへの対応が主な想定だ。
管理組合の法人化についても手続きの簡素化が検討されており、法人格を持つことで契約主体・銀行口座の管理が安定し、理事交代時の引き継ぎリスクが下がる。法人化していない管理組合では、代表者個人名義で口座を開設しているケースがあり、代表者が急死・認知症になると資金の引き出しすら困難になる。これは現場でも実際に起きている問題だ。
標準管理規約の改正ポイント
区分所有法の改正に伴い、国土交通省が策定する「マンション標準管理規約」も改定される見込みだ（執筆時点では改定案の内容を確認のこと）。標準管理規約はあくまで「参考モデル」であり、法的拘束力はないが、多くのマンションがこれをベースに自管理規約を作成しているため、改定内容は実務に直結する。
主な改定の方向性として示されているのは以下の点だ。
- 電磁的方法による議決権行使・総会の電子化の明文化
- 管理費・修繕積立金の滞納に対する措置の強化
- 外部専門家（第三者管理者）の導入に関する規定の整備
- 所在不明区分所有者への対応手続きの明示
特に第三者管理者制度は、役員のなり手がいない小規模マンションや高齢化が進んだ管理組合にとって現実的な選択肢になる。外部の管理会社やマンション管理士が管理者（理事長相当）を担う形で、意思決定の空洞化を防ぐ仕組みだ。ただし、第三者管理者に権限が集中することで、区分所有者の監視機能が低下するリスクもある。導入する場合は、報告義務・監査体制をセットで規約に盛り込む必要がある。
区分所有法の改正（令和7年法律第47号）は、執筆時点の情報では2026年（令和8年）4月1日に施行されており、マンションやビルの管理・修繕・建て替えに関わるルールが根本から変わっている。結論から言えば、==決議要件…
管理組合が対応すべき実務的な変更点
規約改定のスケジュールと必要な手続き
区分所有法改正が施行された時点で、既存の管理規約が自動的に改正法に合致するわけではない。現行規約が改正法の内容と矛盾する条項を含む場合、その条項は無効になる可能性があるが、規約全体が機能しなくなるわけでもない。問題は「どの条項が有効で、どの条項が法と矛盾するか」の判断を、管理組合が自ら行わなければならない点だ。
規約改定には特別決議（区分所有者数と議決権数の各4分の3以上）が必要だ（現行法・改正後も基本的に同様）。この要件自体が高いハードルになるため、改正法施行を待ってから動き始めると、改定決議が通るまでに相当の時間を要する。施行前から準備を進め、施行と同時または直後に総会で決議できる状態を整えておくことが現実的な対応だ。
手続きの流れを整理すると次のようになる。
- 現行規約の条項を改正法と照合し、見直しが必要な箇所を洗い出す
- マンション管理士・弁護士・管理会社と連携して改定案を作成する
- 区分所有者への事前説明会を開催し、改定内容の理解を得る
- 総会招集通知に改定案の全文を添付（少なくとも2週間前に発送）
- 総会で特別決議を経て改定を確定する
- 改定規約を全区分所有者に配布・周知する
この流れを最短で進めても3〜6ヶ月はかかる。2026年施行に間に合わせるなら、2025年中に準備を開始する必要がある。
決議要件の変更に対応した総会運営の見直し
決議要件が緩和されると、これまで「特別決議が必要だから総会に諮れなかった」案件が、普通決議の対象になるケースが生じる。管理組合の運営実務では、この変化への対応が求められる。
具体的には、議案の分類基準を見直す必要がある。現行規約では「重大な変更」として特別決議扱いにしていた工事案件が、改正後は普通決議で足りる場合がある。逆に、規約に「普通決議で行う」と記載していた事項が、改正法の解釈では特別決議を要するとされる可能性もある。
総会の電子化・書面決議の活用も、改正の方向性に沿った実務対応だ。区分所有者が遠方に住んでいる・高齢で外出が困難・海外在住といったケースで、電磁的方法による議決権行使を規約に明記しておくことで、出席者数の不足による流会リスクを下げられる。書面決議（全員の書面同意による総会省略）の手続きも、改正標準管理規約に沿って整備しておくと運用が安定する。
また、委任状・議決権行使書の集計ルールを明確化することも欠かせない。委任状の委任先が「理事長一任」となっているケースが多いが、これが適切に機能するための手続き規定が規約に盛り込まれていないと、後から「決議が有効か」を巡るトラブルになりやすい。
既存規約と新規約の経過措置
改正法には、施行時点で既存の管理規約が改正法と矛盾する場合の経過措置が設けられる見込みだ（詳細は施行令・政省令で確定。官報を確認）。ただし、経過措置は「すぐに規約を変えなくていい猶予期間」ではなく、「矛盾が顕在化した場合の混乱を一時的に緩和する仕組み」と理解すべきだ。
実務上の落とし穴は、経過措置の存在を理由に規約改定を先送りすることだ。管理組合の意思決定が遅い組合ほど、この先送りが常態化する。改正法の施行後に紛争が発生した場合、「規約の記載」と「法の規定」のどちらが優先されるかを巡って区分所有者間で対立が生じるリスクがある。
既存規約と改正法の関係を整理した「規約点検チェックリスト」を作成し、理事会・管理会社・専門家が共同で確認する体制を整えることが、経過措置期間中の最低限の対応だ。
2026年4月、改正区分所有法の施行に合わせて国土交通省がマンション標準管理規約を改定した。結論から言えば、既存の管理規約を2026年改正版に合わせて見直すかどうかは、各管理組合が自ら判断・決議する必要があり、法律…
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大規模修繕計画と資産価値の判断基準の変化
改正後の決議要件緩和が修繕計画の実行スピードに与える影響
決議要件の緩和が修繕計画に与える影響は、「工事の承認が通りやすくなる」という一面だけで語れない。承認ハードルが下がることで、これまで先送りされていた大規模修繕が動き始めるケースは確かに増える。しかし、修繕積立金の残高が不足していれば、決議が通っても資金が調達できない。
大規模修繕の実行スピードを左右するのは、決議要件と資金の両輪だ。決議が通りやすくなっても、修繕積立金が計画値を大幅に下回っている場合は、一時金徴収・借入・工事の分割実施という選択肢を検討しなければならない。一時金徴収には普通決議が必要だが、区分所有者の反発を受けやすい。借入（管理組合ローン）は金利負担と返済計画の策定が必要になる。
塗装の現場を長く経験してきた立場から言えば、大規模修繕を「決議が通ったから実施する」という受動的な姿勢で進めると、工事の優先順位を誤りやすい。防水工事と外壁塗装を同時に発注する場合、防水層の補修が不十分なまま塗装を仕上げると、数年後に再び剥離・漏水が発生する。工事の順序と仕様の精度が、修繕の費用対効果を大きく左右する。決議が通りやすくなった分、「何をどの順番で・どの仕様で行うか」の計画品質を高めることが、改正後の管理組合に求められる実務だ。
修繕積立金の適正化と長期修繕計画の再検討
長期修繕計画の見直しは、改正への対応と並行して進めるべき最優先の実務だ。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（執筆時点の公表版。最新版は国土交通省公式サイトで確認）では、修繕積立金の目安額が示されているが、実態として多くのマンションで積立額がガイドラインを下回っている。
長期修繕計画を「作成したまま放置」している管理組合も少なくない。計画は作成時点の建物状態・工事単価・金利水準を前提にしているため、5年以上更新していない計画は現実とのズレが大きい。特に、建設資材・人件費の上昇が続いている現状では、10年前の計画の工事費用想定は大幅に過小評価になっている可能性がある。
修繕積立金の適正化には、以下の手順が現実的だ。
- 建物の劣化診断（専門家による現況調査）を実施し、実際の劣化状態を把握する
- 最新の工事単価・建材費を反映した長期修繕計画を再作成する
- 計画に必要な積立総額と現在の積立残高のギャップを数値で確認する
- 月額積立金の改定額・一時金徴収の要否・借入の可否を検討する
- 区分所有者への説明資料を作成し、総会で積立金改定を決議する
この一連の作業を「感覚」ではなく数値で可視化することが、管理組合の経営判断を支える基盤になる。建物の熱劣化リスクや防水残耐用年数を数値で示すことで、「なぜ今修繕が必要か」を区分所有者に説明しやすくなり、決議の通過率も上がる。
売却・建て替え判断をいつ下すべきか
建て替え決議の要件緩和（4分の3への引き下げ）は、老朽化マンションの出口戦略に直接影響する。現行の5分の4要件では、20%超の反対者がいれば建て替えは不可能だった。4分の3に緩和されると、25%未満の反対者がいても建て替えを進められる可能性が生じる。
ただし、建て替え決議が成立しても、反対した区分所有者への売渡し請求（区分所有法63条）の手続き、建て替え費用の調達、建て替え期間中の仮住まい確保など、実務的なハードルは引き続き高い。要件緩和は「建て替えが簡単になる」ことを意味しない。「合意形成のハードルが下がる」という変化だ。
売却判断のタイミングについては、建て替え議論が本格化する前に動く方が有利なケースが多い。建て替え決議が成立した後に売却しようとすると、売渡し請求の対象になる可能性があり、価格交渉の余地が狭まる。逆に、建て替え計画が具体化する前の段階で売却すれば、市場価格での取引が可能だ。
マンションの売却・建て替えを判断する際の基準として、以下を数値で確認することを勧める。
- 現在の修繕積立金残高と今後10年の修繕費用見込みの差額
- 建て替えた場合の新築相当の資産価値と現状の売却価格の差
- 建て替え費用の区分所有者1人当たり負担見込み額
マンションの大規模修繕は、建物を維持するだけの工事ではない。タイミング・資金・優先順位の三つが噛み合わなければ、費用を投じても資産価値の底上げにつながらない。修繕計画を「感覚」で立てている管理組合やオーナーが多いが…
所有者が押さえるべき権利変化と注意点
個別所有者の議決権と少数派保護の扱い
決議要件の緩和は、多数派にとっては「動きやすくなる」変化だが、少数派の区分所有者にとっては「反対しても押し切られるリスクが高まる」変化でもある。この視点を持つことが、個別所有者として改正を正しく理解するために欠かせない。
建て替え決議要件が4分の3に緩和された場合、理論上は25%未満の反対者は決議に従わなければならない。反対した区分所有者に対しては、賛成者側から「売渡し請求」が行使される可能性がある。売渡し請求が行使されると、時価での売却を余儀なくされる。「時価」の算定をめぐるトラブルが生じることもあるため、反対する場合は不動産鑑定士による独自の評価を取得しておくことが自衛策になる。
一方、改正では少数派保護の観点から、以下の仕組みが維持・強化される方向だ。
- 決議内容の事前通知・説明義務の強化
- 決議無効確認訴訟の提起権の維持
- 第三者管理者に対する区分所有者の監視権限の明示
少数派の権利が完全に失われるわけではないが、決議要件の緩和後は「総会前の情報収集・意見表明」がより重要になる。総会の場で初めて議案を知る状態では、適切な判断ができない。事前説明会への参加、議案書の精読、必要に応じた専門家への相談を習慣化することが、個別所有者の権利を守る実務的な方法だ。
改正後に増える修繕工事実施のリスクと準備
決議が通りやすくなることで、管理組合が修繕工事を実施する頻度・規模が増加する可能性がある。これは建物の維持管理という観点では望ましいが、個別所有者には修繕積立金の追加徴収・一時金負担という形で影響が及ぶ。
特に注意が必要なのは、修繕積立金の大幅値上げと一時金徴収が同時に発生するケースだ。長年にわたって積立金が低水準に抑えられてきたマンションで、改正後に修繕計画が一気に動き始めると、区分所有者の負担が急増する。投資用として区分所有している場合、賃料収入でこの負担をカバーできるか、事前にシミュレーションしておく必要がある。
工事の品質管理も個別所有者が関心を持つべき領域だ。管理組合が発注する大規模修繕工事は、設計監理者・施工会社の選定から仕様の決定まで、基本的に理事会・総会で決定される。個別所有者は施工の現場を直接管理できないため、設計監理者（工事監理を担う建築士等）が適切に機能しているかを確認する手段として、工事説明会への参加・工事報告書の閲覧請求を活用することが現実的だ。
千葉県内の一棟マンション・ビルでも、築30〜40年を超える物件で管理組合の機能不全と修繕先送りが重なるケースは珍しくない。船橋市・市川市・松戸市などの首都圏近郊エリアでは、バブル期前後に建設された分譲マンションが多く、ちょうど大規模修繕の第2〜3回目を迎えている物件が集中している。こうした物件では、改正法の施行を機に修繕積立金の実態調査と長期修繕計画の見直しを進めることが、資産価値の維持に直結する。
まとめ
区分所有法の2026年改正は、老朽化マンションの増加・所有者の高齢化・所在不明化という現実に対応するための制度的な手当てだ。決議要件の緩和・管理組合の権限強化・建て替え要件の引き下げは、長年止まっていた意思決定を動かすための道具になる。
ただし、道具が整っても使いこなせなければ意味がない。管理組合が今から着手すべきことは明確だ。
- 現行規約を改正法と照合し、改定が必要な条項を特定する
- 長期修繕計画を最新の建物状態・工事単価で更新する
- 修繕積立金の残高と将来の修繕費用見込みのギャップを数値で把握する
- 電磁的方法による議決権行使・第三者管理者制度の導入可否を検討する
個別所有者の立場では、総会前の情報収集と専門家への相談を習慣化し、決議内容を受け身で受け取るのではなく、事前に意見を形成して臨む姿勢が求められる。
建物の劣化状態・防水残耐用年数・熱劣化リスクを数値で可視化した上で修繕計画を立てることが、改正後の管理組合運営においても、オーナーの資産防衛においても、判断の精度を上げる基本になる。「感覚」ではなく「数値」で建物を管理する体制を整えることが、改正法を活かす前提条件だ。
よくある質問
Q. 区分所有法改正2026年で、大規模修繕の決議はどう変わりますか？
共用部分の変更に関する決議要件が整理され、大規模修繕工事の多くが普通決議（区分所有者数と議決権数の各過半数）で実施できるようになる方向で改正が進んでいる。現行法では「重大な変更」として特別決議（各4分の3以上）が必要とされるケースが多く、修繕の実行が遅れる一因になっていた。ただし、確定した条文は施行後に官報・国土交通省の公式発表で確認が必要だ。
Q. 管理規約の改定は施行後すぐに行わなければなりませんか？
法律上の義務として「施行後○日以内に改定せよ」という期限は設けられない見込みだが、改正法と矛盾する規約条項は無効になる可能性があり、放置するほど運営上のリスクが高まる。規約改定には特別決議が必要で、準備から決議まで最短でも数ヶ月かかる。施行前から準備を始めることが現実的な対応だ。
Q. 所在不明の区分所有者がいる場合、建て替え決議はどう進めればいいですか？
改正後は、裁判所の関与のもとで所在不明区分所有者の議決権を除外する手続きが整備される予定だ。この手続きを経ることで、所在不明者の存在が決議の完全な障害にならなくなる。ただし、手続きには一定の時間・費用がかかるため、早期に弁護士・マンション管理士に相談して準備を進めることが望ましい。
Q. 千葉県内のマンションで修繕積立金が不足している場合、どう対処すればいいですか？
まず長期修繕計画を現在の建物状態・工事単価で更新し、不足額を数値で把握することが出発点だ。不足額の補填方法としては、月額積立金の値上げ・一時金徴収・管理組合ローンの三択が基本になる。千葉県内では築30〜40年超の物件で第2〜3回目の大規模修繕を迎えているケースが多く、工事費用の上昇も重なっているため、早めに専門家による劣化診断と資金計画の見直しを行うことが資産価値の維持につながる。
Q. 標準管理規約の改正で、第三者管理者制度を導入するメリットとリスクは？
役員のなり手不足・高齢化が進んだ管理組合では、外部の専門家（管理会社・マンション管理士）が管理者を担う第三者管理者制度が有効な選択肢になる。意思決定の空洞化を防ぎ、専門知識に基づいた運営が期待できる反面、権限が第三者に集中することで区分所有者の監視機能が低下するリスクがある。導入する場合は、定期報告義務・会計監査・区分所有者の解任権を規約に明記することがリスク管理の基本だ。
本記事はAI支援のもと編集部が作成 ・ 校閲しています 。
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最終更新 : 2026.09.21
